伴随住房城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，以及央行、国家金融监督管理总局《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》先后发布，各地积极探索金融支持的实践路径。本文聚焦收购已建成存量商品房用作保障性住房事宜，通过剖析保障性住房供需格局及金融支持关键要点，旨在推动此项工作高效落地。
收购方式与效益分析
（一）新建与收购方式对比。保障性住房的筹建分为新建和购买两种方式，各有优劣。新建保障性住房虽在契合特定规划布局、拉动短期就业、带动局部区域建设等方面具备一定作用，但弊端也较为突出，如建设周期动辄数年，不能及时满足民众当下住房需求，资金筹集难度大、成本高，给财政及相关建设主体带来较重负担，且难以迅速在城市优质地段布局，导致供需错配现象时有发生。相较而言，收购存量商品房策略高度契合国家盘活资源、稳定楼市的战略布局，能迅速将闲置房产转化为保障性住房供给，及时填补市场空缺，直击房地产去库存难题核心，为防范化解房地产市场风险筑牢关键屏障。
（二）供需匹配下的综合效益。以新晃侗族自治县为例，县域内舞水外滩项目146套存量房源供需匹配度较高，通过开展收购行动将衍生出多方共赢的全方位效益。一是助力市场稳定。有力加速县域商品房库存消化进程，助力开发商清偿工程欠款，重塑市场信心，恢复正常交易秩序。二是化解金融风险。鉴于开发企业湖南某公司存量房抵押贷款逾期，关联商场运营停滞致商铺按揭不良，此次收购如同“及时雨”，将有效化解县域潜在金融风险，避免风险蔓延升级。三是扩充财税来源。收购推动贷款银行减损上千万元，依企业所得税25%税率核算，催生出近400万元地方税收增量，为县域公共事业发展提供坚实资金保障。四是支持实体经济。购房群体集中入住激活周边商业生态，拉动消费升级；通过银行专项贷款支持国企收购，缓解了财政资金压力，释放资金活力并再次注入县域实体经济循环，成为经济发展强劲“助推器”。
金融支持关键要点
（一）单列投放计划，精准有力支持。农商银行应设立专项信贷额度，专款专用于支持国有企业或指定收购主体购置存量商品房作为保障性住房。深入调研县域内符合收购条件楼盘的资金需求规模、收购周期等要素，制定差异化信贷方案。如对于房源集中、收购紧迫性高的较大楼盘项目，给予一次性授信，确保收购资金及时足额到位，避免因资金链断裂错失优质房源，助力快速盘活存量房产资源，提升住房保障供给效率。
（二）创新信贷产品，适配市场需求。农商银行要契合保障性住房收购业务特点，创新推出长周期、低利率信贷产品。鉴于保障房收购资金回笼相对缓慢，可适当延长贷款期限，缓解收购主体短期偿债压力；可参考央行政策性贷款优惠利率，结合自身成本核算，将贷款利率控制在市场较低水平，降低收购成本，让利于民。同时，针对收购过程中可能面临的产权复杂、手续分批办理难题，设计灵活还款条款，允许在部分产权交割完成后按比例还款，保障业务顺畅推进。
（三）加强“政银”合作，落实风险分担。一方面，当地政府可设立住房保障基金，按一定比例为银行收购贷款提供风险补偿，当出现不可抗力导致贷款违约时，基金先行代偿部分损失。另一方面，农商银行深度融入政府监管流程，对收购房源质量、分配进度、租金回笼全程监控，确保资金流向合规，保障性住房用途不偏离“民生轨道”，降低信用风险与市场波动风险，增强金融支持稳定性。
（四）延伸服务链条，护航项目安全。收购前后，农商银行要提供全链条金融服务。收购前，农商银行要利用金融科技优势，为收购主体提供楼盘价值评估、市场前景预判等咨询服务，辅助精准选址定价；收购中，要高效办理贷款审批发放，简化烦琐流程，开辟“绿色通道”，确保资金迅速到位；收购后，协助收购主体建立规范配售、配租管理系统，对接工薪阶层购房、租赁、租金代扣代缴、信用积累等个性化金融需求。同时，农商银行要为后续运营维护提供经营性贷款支持，保障项目长效可持续运营，真正实现住有所居与金融稳健发展的双赢局面。
（作者单位：湖南新晃农商银行）
