随着我国疫情逐步得到控制，房地产行业出现回暖，银行按揭贷款也随之复苏，但“房住不炒”的调控政策仍然是主基调。为促进按揭贷款业务能健康良性发展，筑好第三道防线，及时发现和防范可能出现的市场风险和信用风险，笔者认为，金融机构审计部门应从贷款制度的建设、日常管控、风险控制以及开发商的管理等方面进行审计。
按揭贷款制度及流程的建立
根据国家房贷政策、相关法律条款、监管部门要求，检查被审计单位是否及时更新制度、流程和实施细则，尤其是房地产政策的变动、影响或限制银行个人住房贷款的情况。检查已有文件制度是否完整，是否有悖于现行政策，内容是否涵盖风险控制措施等。在执行过程中，检查银行调查人员是否按照制度要求进行调查、审核、审批，其各环节是否严格根据规定要求进行执行。
对按揭贷款日常管控贷
前调查借款人是否具有合法的身份证明、固定住所或稳定经营场所；有无稳定的职业和经济收入，信用是否良好，有无按期偿还贷款本息的意愿和能力；贷中对贷款利率的审查和贷后跟踪检查对于按揭贷款日常管理控制至关重要，检查主要分为四个方面。
按揭贷款客户的准入 检查包括按揭贷款对象是否具备完全民事行为能力的自然人，是否有稳定的职业和经济收入，信用状况是否良好，是否具备按期偿还贷款本息的意愿和能力。
按揭贷款基本条件 检查包括是否以居民家庭为单位对客户购房贷款次数以及所购房屋数量进行认定，是否违规发放“三套”及以上的住房贷款；个人住房按揭贷款提供的购买商住房合同或协议是否经备案；贷款首付款比例是否符合要求。
按揭贷款执行情况 检查借款人贷款额度是否与当时制度要求相符，贷款期限是否超过制度要求的最长年限，是否按照人民银行规定的利率政策和计息方式执行按揭贷款利率，是否按要求对借款人所提供资料的完整性、真实性、合法性进行审核；是否进行了首付款增值税发票核查，是否进行了购房合同备案核查，是否出现缺少备案号合同，是否以手工签注备案号；借款人申请借款金额及期限是否与家庭收入、还款能力相适应，是否收集了借款人及共同还款人最近一个完整年度薪酬收入账户明细原件并留存。
贷款后期管理 检查贷后关注借款人每期还款是否正常；收入是否依然稳定，还款能力是否有变化；抵押物保存是否完好，借款人产证办理后是否配合办理抵押手续。
对按揭贷款风险管控
借款人风险是按揭贷款的主要风险来源，严格审查购房人首付款资金来源及其偿债能力，对借款人提交的全部资料的真实性、合法性和贷款的可行性进行审查、评估，可有效防范和化解按揭贷款借款人风险，重点从四个方面入手。
首付款来源 检查是否收集了购房首付款单据并与付款人账户核对；检查首付款资金来源是否仅限于借款人及共同还款人，是否来源于借款人金融机构贷款、信用卡投资、中介机构“首付贷”等不合规融资。可通过建立审计模型，排查首付款资金来源于贷款资金的可疑数据。
按揭贷款客户还款来源 检查是否存在假按揭，抽查部分借款人还款账户，是否存在开发商及其关联企业员工向借款人还贷账户转入资金等异常情况。可通过建立审计模型，排查一人为多人代偿还款资金及房地产开发商为按揭贷户代偿贷款资金的可疑数据。
抵押权证办理情况 检查是否及时督促了开发商和借款人办理了不动产权证及抵押手续；对已达到办理不动产条件未及时办理，已办理不动产权证但却拖延不办他项权证的，是否采取了相关措施进行督促。
按揭贷款质量 检查按揭贷款风险分类是否准确，检查对于已出现风险的贷款是否按照规定进行催收诉讼。
从开发商层面管控按揭贷款风险
住房按揭贷款一般由开发商提供阶段性担保，为防范开发商因经营不善、出现财务困难导致担保能力不足或开发商现金流紧张，为缓解压力，骗取银行信贷资金的现象发生。农商银行可从四个方面分析查找按揭贷款的风险来源。
房地产开发商准入 检查是否对拟合作的房地产开发商以及项目进行合作前的调查及评估，是否按要求对合作的房地产开发商以及项目进行资料收集、项目调查、评估及备案。
开发商调查评估 检查是否重点调查了开发商资质、项目资金来源及销售前景情况，是否通过征信查询了房地产开发商的信用状况，是否审查核实了其项目建设的合法性、效益性。
开发商贷后检查 检查是否通过查询、收集销售数据验证了开发商销售情况的准确性，切实掌握了其实际销售进度；检查是否及时配合借款人办理了（两证）并交给了经办行，并正常履行了其担保责任。
开发商的风险防控 检查开发商售房手续是否齐全、规范，销售模式是否存在违反监管处理的风险；其项目是否存在资金链断裂风险，是否存在为摆脱资金困难，恶意骗贷的风险。
按揭贷款审计方法
一是及时了解国家各项调控政策和监管措施，用以作为评价发放的按揭贷款是否落实国家宏观调控政策的标准，也为审计系统模型分析提供依据。二是通过审计系统数据库数据，编写模型进行数据分析，查询出违规发放的按揭贷款数据，通过调阅档案进行核查，再由被审计单位进行核实，最终确定违规情况。
疫情虽得到控制，但带来的影响仍在持续，因此，要加大商业银行按揭贷款风险的防范，其审计部门及风险部门应通过有效手段对按揭贷款进行风险排查、预警，及时发现潜在风险，提升业务部门的风险合规意识，防止出现系统性金融风险。
（作者单位：江苏启东农商银行）
